La compra de un aparamento turístico puede parecer una inversión muy atractiva, lo sabemos, pero no está exenta de problemas. Desde la gestión y el mantenimiento hasta la fiscalidad y las regulaciones cambiantes, hay múltiples factores que pueden complicar la rentabilidad de esta inversión. Si estás considerando sumarte a este negocio, aquí te contamos todos los problemas de comprar un apartamento turístico y cómo pueden afectar tu inversión. ¡Empezamos!
¿Qué es un apartamento turístico exactamente?
Un apartamento turístico es básicamente una propiedad que se destina al alquiler a corto plazo, normalmente a través de plataformas como Airbnb o Booking. Suele estar completamente amueblado y ubicado en zonas con alta demanda turística, lo que lo convierte en una alternativa a los hoteles de toda la vida.
Ten en cuenta que, aunque a primera vista puede parecer muy rentable, hay varios inconvenientes que pueden afectar tanto al propietario, como a la comunidad en la que se encuentre este apartamento. Veamos estos problemas más a fondo.
Principales problemas de comprar un apartamento turístico
1. Regulaciones y restricciones legales
El mercado de los apartamentos turísticos está sujeto a regulaciones muy estrictas y, dependiendo de donde quieras comprar este piso, hay muchas normativas que limitan:
- El número de días al año que se puede alquilar.
- La necesidad de licencias o incluso registros especiales.
- Zonas donde se permite este tipo tipo de alquiler.
Algunas ciudades han endurecido sus normativas debido a que los apartamentos turísticos están desplazando a los residentes locales y encareciendo los precios de la vivienda. No estar al tanto de estas regulaciones puede llevar a sanciones o incluso a la prohibición de operar el alquiler.
2. Fiscalidad y tributación complicada
Los impuestos sobre los apartamentos turísticos pueden ser más altos que los de los alquileres tradicionales. Además, dependiendo de la región varía bastante, por lo que afecta mucho a tus ganancias netas que sacarías del alquiler. Los impuestos que podrías tener que pagar:
- Impuesto sobre la renta por los ingresos generados.
- Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), que puede ser más alto para propiedades de alquiler vacacional.
- Impuestos turísticos locales, aplicados en algunas ciudades para controlar el flujo de turistas.
- IVA o IGIC, en algunos casos si el apartamento se gestiona como una actividad económica.
3. Gestión y mantenimiento continuo
Uno de los problemas de comprar un apartamento turístico es que no va solo de publicar el anuncio y esperar a que te lleguen las reservas. Hay muchas gestiones que tienes que hacer, como, por ejemplo:
- Limpieza y mantenimiento tras cada estancia.
- Gestión de reservas y check-in/out.
- Atención a los huéspedes 24/7.
- Reposición de suministros y mobiliario.
- Gestión de reseñas y reputación online.
Además, si no quieres tener que encargarte de todo esto, necesitarás contratar a una empresa que lo gestione por ti, reduciendo aún más la rentabilidad de la inversión.
Si quieres facilitar la gestión de tu apartamento turístico, en Clizzz te ofrecemos herramientas para automatizar procesos como el check-in, la gestión de reservas y la comunicación con los huéspedes.
4. Competencia feroz y fluctuaciones estacionales
Probablemente ya sabrás que el mercado de los apartamentos turísticos es muy competitivo, y es que en temporada baja es complicado mantener una alta ocupación, algo que afecta bastante a tus posibles ganancias. También es cierto que cada vez hay más oferta, así que a los propietarios les toca invertir en marketing y ajustar un poco sus precios para seguir siendo una oferta atractiva.
5. Impacto en la comunidad y quejas de vecinos
Uno de los problemas más comunes es el impacto en la comunidad local. Los vecinos pueden ver afectada su calidad de vida debido a:
- Ruido y fiestas de los turistas.
- Aumento de la rotación de personas en el edificio.
- Mayor desgaste de las zonas comunes.
- Problemas de seguridad.
Esto ha llevado a que muchas comunidades de propietarios prohíban o regulen estrictamente el uso de viviendas para alquiler turístico.
6. Altos costes de marketing y plataformas de alquiler
Como decimos, no falta con tener el apartamento y esperar las reservas. Tienes que tenerlo también publicado en algún sitio, pero es que también puedes necesitar:
- Fotografías profesionales. Una buena primera impresión importa bastante y, en muchos casos, hace la diferencia.
- Anuncios optimizados con descripciones atractivas.
- Publicidad en redes sociales o Google Ads. Esto ayuda bastante a mejorar tu visibilidad.
- Presencia en múltiples plataformas de alquiler. Además, las plataformas como Airbnb y Booking cobran comisiones que pueden oscilar entre el 15% y el 30% del precio total de cada reserva. Por ello, también es recomendable tener una página web propia.
7. Riesgos de impagos o daños a la propiedad
Sea el cliente que sea, en la zona que sea, siempre va a estar el riesgo de que no te paguen, o haya desperfectos. Si bien es cierto que muchas plataformas ofrecen ciertos seguros, estos no siempre cubren todos los daños.
Gestionar conflictos con los huéspedes puede ser muy complicado y consumir mucho de tu tiempo y energía.
¿Vale la pena comprar un apartamento turístico?
Antes de lanzarte a la compra de un apartamento turístico, hazte las siguientes preguntas:
- ¿Existen regulaciones favorables en la ciudad donde quiero invertir?
- ¿He calculado correctamente los gastos de mantenimiento y comisiones de plataformas?
- ¿Tengo tiempo y/o recursos para gestionar la propiedad o contratar a alguien que lo haga?
- ¿El apartamento está en una zona con demanda durante todo el año?
Si has respondido "no" a más de una de estas preguntas, quizá sea mejor que consideres otras opciones en las que invertir tu tiempo y dinero.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Cómo tributa la compra de un apartamento turístico?
Como estamos en España, el comprar un apartamento turístico siempre va a estar sujeto a estos impuestos:
- IVA o ITP. Si es una vivienda de obra nueva, se paga un 10% de IVA. Por otro lado, si es de segunda mano, se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que eso ya depende de la comunidad autónoma.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD). Se paga en escrituras notariales, también varía según la comunidad.
- Plusvalía municipal. Básicamente, un impuesto local que grava el incremento del valor del suelo.
¿Cuánto se paga a Hacienda por un apartamento turístico?
Los ingresos que se consiguen de un alquiler turístico se tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. No obstante, puedes deducir gastos como suministros, el mantenimiento o la gestión. Además, si prestas algún servicio similar a un hotel, como recepción o limpieza, ya se considera actividad económica, por lo que se debería tributar el IVA general del 21%.
¿Qué rentabilidad tiene un piso turístico?
Esto ya depende de, como todo, la ubicación, cómo esté fluctuando la oferta y la demanda, y como se gestione el piso. En España, se estima que la rentabilidad bruta oscila entre el 5% y el 12% anual, siendo mayor en zonas turísticas consolidadas. Por supuesto, hay que tener en cuenta que los gastos operativos pueden reducir el margen de beneficios.
¿Qué mayoría se necesita para prohibir pisos turísticos?
Según la Ley de Propiedad Horizontal en España, una comunidad de propietarios puede limitar o prohibir el uso de viviendas para alquiler turístico con el voto favorable del 3/5 de los propietarios, es decir, un 60%.
Sin embargo, esta prohibición no tiene carácter retroactivo. Esto quiere decir que si ya eras propietario de uno o más apartamentos turísticos, puedes seguir operando, ya que esto no afectaría a la vivienda turística que ya está establecida.
